招商蛇口旗下招商伊敦的四十年：从壹间公寓看品质是如何炼成的

1979年，招商局在深圳蛇口开创了中国第一个外向型工业园区——蛇口工业区。蛇口以“敢为天下先”的精神开创了多项制度创新，提出了一系列与市场经济相适应的新观念，这股强有力的精神力量随着改革开放的春风吹遍了各行各业。短短几年时间里，蛇口创造了「第一个引入中外合资项目」，「第一次对外招商引资」、「最早实行工程招标」等24项全国第一，数个今天为大众熟知的企业家和企业接连涌现，同时，这里也孕育了深圳住房租赁市场及长租公寓发展的基因。

80年代的“第一”，是改革开放的蛇口试管

招商局在创办蛇口工业区的过程中率先提出“时间就是金钱，效率就是生命”的颠覆时效观念，在这种创新活力的氛围影响下，大量企业在蛇口落地，成为深圳的制造业重镇。全国许多青年看到机会，南下深圳，作为最初的一批深漂，蛇口自然是他们拼搏的始发站。

始建于1987年的槟榔园小区是蛇口工业区早期为区内“三来一补”加工制造企业职工提供配套宿舍的典型，在当时一间宿舍通常居住6-8个生产线上的蓝领工人，人们的居住条件也能够从茅屋土阶得到极大改善。

此后，为了更好地管理工业区职工住房，1992年，经深圳市人民政府批准，正式成立了深圳蛇口工业区职工住宅有限公司，即招商公寓前身（如今与招商美伦酒店管理有限公司整合并成立招商伊敦，负责招商蛇口旗下酒店及公寓运营管理），主要承担在蛇口范围建造、销售、经营及管理职工安居房等职责。

千禧年的“第一”，来自2012年的遥遥领先

时间进入千禧年，2009-2010年，蛇口工业区提出“再造新蛇口”战略，许多低附加值的制造业纷纷外迁到惠州、东莞，蛇口工业区升级为以蛇口网谷为代表的网络信息、科技服务、文化创意三大产业为主的高科技企业聚集区。为给来深人才提供更好的住宿环境，彼时的蛇口工业区将槟榔园近1400套产业工人集体宿舍，分三期进行了为期两年的升级改造，打造出了首个精品公寓项目。至此，2012年，在蛇口矗立了二十余年的槟榔园小区重新以壹间·槟榔园的形象面世，成为了蛇口乃至深圳具有标杆意义的大体量集中式精装租赁公寓，这也代表着壹间公寓品牌的正式成立。

△2012年槟榔园小区改造前后对比

据招商伊敦公寓业务总监邵明勇介绍，壹间·槟榔园项目共有33栋，户型包括单房、两房，改造后总套数超1300套，“当时的租赁市场上还没有长租公寓的成熟概念，大家都在摸着石头过河，当时只是想提升租住品质，甚至都不清楚市场对这类产品的认可度。”

第一期改造时只拿出来10栋楼作为试水，外翻新了楼栋立面，内更换了全套家私，另外还投入大量资金在管线改造上。2012年4月一开业就被中海油公司“打包”租下3栋，之后两个月时间内达成满租，市场反响极好。趁热打铁，2013年，第二期壹间·槟榔园项目在第一期的基础上优化了户型格局、装修细节和色彩搭配，使之整体更精致、现代且宜居。但租金价格也随之有了提升，在当时难免受到因市场变化带来的压力。

前两次的尝试让招商伊敦发现，市场上存在两种租赁需求，一种是针对小业主的个人需求，另一种则是更高端的服务式公寓需求，而市场上批量开发服务式公寓的产品却存在空白。

在壹间公寓进入视野之前，深圳长租公寓市场只有个人小业主和刚进入国内不久的服务公寓，其中服务公寓面向的客户群体大部分是外籍企业的高层管理人员。随着前两期产品的推出，加上市场的积极反馈，以及当时来自南海酒店服务团队的助力，更坚定了招商伊敦提升产品和服务的决心，要继续拓展服务式公寓市场。

于是，招商伊敦决定进一步提高标准，率先将服务式公寓的概念引入本土市场，邵明勇回忆道：“我们将第三期中的5栋打造成为服务式公寓，硬件产品全部换成国内外知名的合资品牌或国外品牌，提升了运营及服务管理体系，并配备布草、家私、杂件、客房服务甚至锅碗瓢盆，完全实现租客的拎包入住。这也就是今天壹棠服务公寓的前身。”

△壹间·槟榔园第三期服务式公寓改造后现场图

作为行业排头兵的招商伊敦在当年正值萌芽期的长租公寓领域中，正如同名的中国近代民族航运业第一艘蒸汽动力商船——“招商伊敦”号，鸣响出铿锵的汽笛声，已然在辽阔的太平洋海面上破浪领先。

如今品质租赁的“第一”，经得起市场和租客的考验

以壹间·槟榔园项目的成功为起点，招商伊敦正式成立了壹间品牌，经过十一年打磨，至今旗下公寓业务已形成了一套完善的“壹”系列自有品牌，三大复合产品线包括壹棠服务公寓、壹间精品公寓和壹栈人才公寓，为高端商务客群、城市精英和青年白领提供“全周期租住解决方案”。

据《T20中国住房租赁租金标杆指数》统计，深圳是长租公寓市场的主战场之一，共有16个头部长租公寓品牌进驻，其中有10个品牌聚集在南山区，招商伊敦公寓的门店数量就位于第一梯队。

经过多年发展，现在的蛇口已跻身深圳最现代化、国际化的片区，这里也是深圳年轻精英和外籍人士居住最多的片区，他们对于住所环境的标准早已今非昔比，而壹间·槟榔园恰好能满足此类高端租客的租赁需求。

邵明勇认为：“我们一直都在关注着长租公寓市场，现在客户已经产生了不同的定位。例如，如果仅解决居住需求，人们可能会选择普通的公寓即可，当拥有了一定标准和要求后，特别是人们对买房概念逐渐淡化，开始追求生活品质时，就会有更多需求出现。我们希望将品质提升到更高水平，涵盖其他类别的高端服务公寓和别墅等一系列链条式项目。招商伊敦希望做的是优秀、能赢得客户口碑的‘家’，而不仅仅是解决基础设施这一部分。

未来租赁品牌的“第一”，全靠在产品和服务上的深耕

作为高品质公寓产品的代表，招商伊敦如何让产品始终如一地保持价有所值？

邵明勇表示：“一开始，部分客户的确会因为周边市场的价格起伏离开。但随着时间推移，他们逐渐回归，我认为这离不开硬核的产品质量和高竞争力的服务水准。”

产品方面，壹间公寓的每次改造升级都从国内外优秀产品中取长补短，同时通过调研租客获取用户需求，并与专业的设计公司共同对房间内部户型设计、公区规划、家私置办、品牌采购、细节功能、装潢美感等方面进行严格把控，在最适合的翻新成本支出下将产品品质提升至最大化。自壹间·槟榔园成功改造已有十一年时间，因此房间的保养也很重要。每位租客退房后，都有管家和工程人员对房间进行深度维护，例如墙面粉刷、地板养护、热水器检修、燃气灶依据国家规定强制报废等，达到规定标准才可开放出租，不仅首要保障了租客的居住安全，也能将产品始终以最“新”的样子交付。

△壹间·槟榔园2023年全新推出翻新户型

运营服务方面，招商伊敦将从20世纪80年代积累至今的酒店业务板块的服务经验合理运用在公寓产品上。壹间公寓的管家都是有多年酒店管理经验的相关从业者，工程维修师、安保员、保洁员等物业服务者每年将进行多次专业和消防培训，对租客需求均实现“30分钟响应，60分钟解决”，如遇难以解决的问题，则会迅速提供换房，最后按时回访，进行24小时内闭环处理。

社群运营上，壹间公寓每年至少举办十场活动，营造有人情味、和谐融洽的社区氛围，实现租客高满意度、高续租率。

体量并非进步的第一要素，实干才能“兴邦”

招商伊敦作为央企品牌旗下住房租赁专业管理企业，通过过硬的公寓运营能力盘活了老旧存量资产，有效提升了资产价值，在深圳长租市场也取得了一定的占有率，还收获了国内外租客称赞的口碑，这与融入招商血脉的“蛇口精神”关系匪浅。

壹间·槟榔园从第一批职工住房到现在专业的长租公寓品牌壹间，也是招商伊敦对“美好生活承载者”社会使命的全方位践行。2023年，壹间·槟榔园再次实现了焕新升级，通过优化智能化系统，从智能门锁、智慧停车、到智能APP一键缴租报修，轻松便捷智能，为住户打造全方位智能化生活；户型、家私用材、收纳、门锁也不断焕新升级，以匠心备至的精工细节和人性化的设计巧思，为住户构建美好生活的意趣图景；公共配套上，壹间·槟榔园配备停车库、健身会所、瑜伽室、阅读书吧、共享洗衣房等公共配套设施，满足社区内居住的生活需求，为美好生活添砖加瓦。

2023年9月14日，壹间·槟榔园在由中指研究院主办的2023中国房地产品牌价值研究成果发布会中获评2023中国住房租赁项目优秀品牌TOP5，作为优秀案例充分彰显了招商伊敦精准的品牌定位和卓越的运营能力。以壹间·槟榔园为标杆，招商伊敦公寓业务将不断塑造提升壹间公寓的品牌力与影响力，全方位践行“美好生活承载者”社会使命，致力于“让旅居生活更美好”。

邵明勇回想起招商伊敦过往的发展中，从始至终都并未将扩张体量放在优化的第一位，而是更专注于当下租客的生活体验和居住安全，致力于满足租客日常生活的本质需求。这是招商伊敦的初衷，也是其历久弥坚的优势。

我们最终能在过去那段传奇岁月中看到，“蛇口精神”是敢想敢造，建设理想社会，铸造品质生活。

如今蛇口山海相连，宜居宜业，而长租公寓行业也势必在这种基因的加持下蓬勃发展。